Real property (недвижимость: некоторые заметки)

В Великобритании, как и в России, имущество разделено на два вида: недвижимое (real property) и движимое (personal property). Эта статья посвящена первому из них. Одно из определений понятия “real property” звучит как “land and all the things that are attached to it”, то есть земля и всё, что к ней прикреплено. Иными словами, real property это земля, стоящие на ней помещения и наследуемые права на землю (например, сервитут). Также можно встретить такой термин, как real estate. Чаще всего он используется как синоним real property. Однако иногда real estate обозначает землю и стоящие на ней строения, а real property – права на них.
В английском праве недвижимость делится на два основных класса – freehold и leasehold (хотя в некоторые источники, например Longman Dictionary of Business English, относят leasehold к personal property). Первый класс (фригольд) – это недвижимость, право собственности на которую не ограничено (ни по времени, ни как-либо ещё). Второй (лизгольд) – это арендуемая недвижимость. Freehold, в свою очередь, подразделяется на 4 типа: fee simple, fee tail, life estate и pur autre vie. Рассмотрим каждый из них в отдельности.
• Fee simple (fee здесь имеет старое значение «феодальное поместье»). Означает неограниченное (безусловное) право собственности, передаваемое по наследству. Это фригольд «в своём лучшем виде». В этом случае у собственника есть максимум прав и привилегий в отношении своего имущества. Он может завещать его, продать, подарить, заложить. Его наследники в распоряжении таким имуществом также ничем не ограничены.
• Fee tail. Ограниченное (дословно – урезанное) право собственности. Владелец такого имущества не может ни продать, ни как-либо иначе реализовать его. Собственник владеет им в течение своей жизни, а после смерти оно переходит к его наследникам.
• Life estate. Это имущество в пожизненном владении, которое ограничено сроком жизни владельца (называемого life tenant) и к его наследникам не переходит (причём владельцем может быть супружеская пара). Такое имущество можно продать, однако новый хозяин будет владеть им лишь в течение того времени, пока жив первоначальный собственник.
• Pur autre vie. Право собственности на недвижимость, ограниченное жизнью третьего лица. Это частный случай life estate, когда собственник недвижимости на данный момент ограничен во времени своего владения сроком жизни другого лица. То есть если А купил недвижимость у B, который владел ей на условиях life estate, то владение А этой недвижимостью и есть pur autre vie.
Кроме перечисленных понятий, в области недвижимости есть ещё 2 важных термина – remainder и reversion. Согласно Oxford Dictionary of Law, remainder это “interest in land that comes into effect in possession only when prior interest ends”. То есть право на недвижимость, обретающее законную силу только по прекращении предыдущих прав на неё – последующее (выжидательное) имущественное право. Лицо, таким правом наделённое, называется remainderman. Например, если А передаёт недвижимость в пожизненное владение B, оговорив, что после смерти B она достанется С, то С и будет remainderman. Что касается reversion, то это обратный переход имущественных прав (к изначальному владельцу). Имеет место в том случае, если хозяин недвижимости (reversioner) передал часть (но не все) своих прав на неё другому лицу на время жизни последнего (например, сдал в аренду). После смерти арендатора переданные ему права вернутся к хозяину.
Наконец, разберём такие понятия, как immovable property и movable property. На русский язык они также переводятся как недвижимое и движимое имущество соответственно. Тогда в чём же разница и зачем давать новые названия уже установленным понятиям? Ответ на этот вопрос можно найти в учебнике «Коллизионное право» Кольера (Collier “Conflict of Laws”). Согласно ему, эти термины были введены, поскольку понятия движимого/недвижимого имущества в английском и праве другой страны могут существенно различаться (особенно в странах с континентальной системой права). Это важно, например, при рассмотрении имущественных споров, когда хозяин недвижимости – британец, а сама недвижимость (например, ферма с животными) находится в другой стране (скажем, в Руритании). Соответственно, по праву Англии животные расцениваются как движимое имущество, а по праву Руритании могут считаться недвижимым. И чтобы избежать путаницы, британский суд будет пользоваться терминами movable/immovable property.